リピタスRepiTas｜民泊物件の探し方
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🏠 物件選びが、民泊の成否の8割を決める
「やってみたいのに、貸してくれる物件が見つからない」——民泊の最初の壁は、ほぼ確実にここです。 探すルートは5つ。ただし物件の前に、制度を決めておかないと二度手間になります。順番に解説します。
5ルート
賃貸・購入・自宅活用の入手経路
3類型
制度で変わる物件の条件
10項目
契約前チェックリスト
BEFORE SEARCHING
日本で合法的に民泊を営む方法は、大きく3つあります。①住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）の届出、②旅館業法の簡易宿所営業の許可、③国家戦略特区の特区民泊の認定です。 どれを選ぶかで「使える物件の条件」がまるごと変わるため、物件探しはこの選択のあとに始めるのが正しい順番です。
たとえば民泊新法は年間の営業日数が180日までという上限がある代わりに、届出制で始めやすく、住居専用地域でも原則営業できます（自治体条例による制限あり）。 一方、簡易宿所は日数無制限ですが許可制で、住居専用地域では原則営業できません。この違いを知らずに物件を先に押さえると、「借りたのに営業できない」が現実に起こります。
年間180日まで。届出制で参入しやすく、住居専用地域でも原則可。ただし自治体条例で区域・期間の上乗せ制限がある場合も。
旅館業法の許可制。営業日数の制限なし。ただし用途地域の制限があり、住居専用地域では原則不可。設備基準も民泊新法より厳しめ。
大阪市・東京都大田区など対象地域限定。日数上限なしだが、2泊3日以上などの最低滞在日数の条件がある。
🧭 迷ったらこう考える
初めての1軒なら、届出だけで始められる民泊新法からのスタートが現実的です。制度の詳しい比較や届出の流れは、別記事「民泊を始める際の注意点」で解説しています。本記事は「物件をどう見つけるか」に集中します。
5 ROUTES
一般の賃貸ポータルで普通に探しても、まず出てきません。民泊には民泊の探し方があります。
大手賃貸ポータルの検索条件やフリーワードで「民泊可」「民泊相談」を指定して絞り込む方法。
母数は少ないものの、貸主が最初から民泊を想定しているため話が早いのが利点。掲載が少ない地域も多く、これ単独に頼ると探索が止まりがち。他ルートと並行するのが前提です。
民泊可物件や旅館業許可取得済みの居抜き物件だけを集めた専門サイト・マッチングサービス。
許可・届出済みの「営業権ごと引き継げる」物件が見つかることもあり、開業までの期間を大きく短縮できます。その分、賃料や譲渡対価は相場より高め。収支計算はシビアに。
地元の不動産会社に「民泊利用したい」と正面から伝え、貸主に打診してもらう方法。
ポータル未掲載の空き家・空室が動くのはこのルート。空室に悩む貸主にとって民泊転貸は選択肢になり得ます。断られるのが標準なので、数十件あたる前提で。事業計画書を持参すると通過率が変わります。
中古戸建てや区分マンションを購入して民泊にする方法。競売・空き家バンクも含まれます。
所有物件なら転貸許可の問題が消え、改装の自由度も高い。初期投資が大きく、出口（売却・賃貸への転用）まで考えた購入判断が必要です。再建築不可や旧耐震には特に注意。
自宅の空き部屋や、空き家になっている実家を民泊にする方法。
物件取得コストがゼロで、最もリスクの小さい始め方。家主居住型（ホームステイ型）なら管理委託の要件も軽くなります。ただし分譲マンションは管理規約、実家は相続関係の整理が先です。
RENTAL CAUTIONS
賃貸×民泊は初期費用を抑えられる反面、「他人の物件で商売をする」ことの確認事項があります。
民泊は法律上、賃借人が第三者を有償で泊める「転貸」にあたります。貸主の承諾なしに行えば契約解除の正当事由になり得ます。口頭の「いいよ」ではなく、契約書の特約か承諾書として必ず書面に残してください。民泊新法の届出でも、賃貸物件では転貸承諾書の提出を求められます。
区分所有のマンションでは、貸主がOKでも管理規約で民泊が禁止されていれば営業できません。国の標準管理規約の改正以降、民泊可否を規約に明記するマンションが増えており、禁止としている物件が多数派です。規約と総会議事録の確認は契約前に。
簡易宿所でやるなら住居専用地域は原則不可。民泊新法でも、自治体の条例で「住居専用地域は平日不可」「学校周辺は制限」など上乗せ規制が入っている地域があります。物件住所を自治体の担当窓口（保健所など）に伝えて、営業可否を先に確認しましょう。
スマートロックの設置、家具家電の搬入、案内表示——民泊仕様への変更は原状回復の対象です。想定より稼働しなかったときにいつ・いくらで撤退できるか、違約金と解約予告期間を含めて契約前に握っておくと、傷が浅く済みます。
AREA SELECTION
物件単体の良し悪しより先に、エリアの需要と規制を読みます。
観光地への近さだけが需要ではありません。空港・新幹線駅へのアクセス、イベント会場、大学・病院への長期滞在、出張需要——そのエリアに泊まる理由を具体的に3つ挙げられるか。挙げられないエリアは、写真がどれだけ良くても稼働しません。
民泊新法は全国共通で180日上限ですが、自治体条例でさらに制限される地域があります。「〇〇市 住宅宿泊事業 条例」で検索し、区域制限・期間制限の有無を確認。規制が厳しいエリアは供給が絞られて競合が少ない、という逆張りの見方もできます。
候補エリアの民泊・ホテルを予約サイトで検索し、平日と週末、繁忙期と閑散期のカレンダーの埋まり方、1泊あたりの価格帯をメモします。数週間先までほぼ空きの施設が並ぶエリアは、需要より供給が勝っているサインです。
民泊は貸したら終わりではなく、清掃とリネン交換が毎回発生します。自分または清掃業者が通える距離か、ゴミの保管場所と収集ルールはどうか、周辺に coin laundry やスーパーはあるか。運営動線の悪さは、レビューと利益率にそのまま跳ね返ります。
想定より低い稼働率（民泊新法なら180日上限も織り込む）、清掃費・予約サイト手数料・水道光熱費・消耗品を積んだうえで、家賃または返済を払って残るかを計算します。「繁忙期の単価なら回る」という試算は、ほぼ確実に外れます。
CHECKLIST
ハンコを押す前に、この10個に全部○が付くか確認してください。1つでも曖昧なら保留が正解です。
賃貸の場合。契約書特約または承諾書。届出時にも提出を求められます。
分譲マンションの場合。規約本文と直近の総会議事録まで確認。
簡易宿所なら住居専用地域は原則不可。物件住所で照合。
区域・期間の制限、事前周知の義務など。保健所等の窓口に電話で確認。
自動火災報知設備や誘導灯が必要になる場合、数十万円単位の出費も。
ゴミ置き場・共用部の使い方・騒音が伝わりやすい構造か。事前周知が必要な自治体も。
民泊のゴミは事業系ゴミ。家庭ゴミ集積所に出せない前提で計画を。
Wi-Fiは必須設備。回線の引き込み可否と工事期間を契約前に確認。
自分か業者が通える距離か。清掃1回あたりの費用も先に見積もる。
解約予告・違約金・原状回復の範囲。最悪ケースの損失額を計算済みか。
NEXT STEP
物件と届出が整うと、次の論点は集客です。予約サイト（OTA）経由の予約には1件ごとに手数料がかかるため、 2回目以降のお客様を自分の予約窓口で受けられる導線を最初から用意しておくと、利益率が変わってきます。
リピタス（RepiTas）は、予約1件ごとの手数料がかからない月額制（サブスク）の予約・顧客管理システムです。月額11,000円〜・初期費用0円〜。 民泊の直接予約窓口や、予約まわりのIT環境づくりについて、物件探しの段階からでもお気軽にご相談ください。
予約導線について相談するFAQ
直接予約の窓口づくり、多言語対応、スマートロックとの連携など、民泊のIT面を開業準備の段階から一緒に整理します。
「物件を探し始めたばかり」という段階でも歓迎です。しつこい営業はいたしません。
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